Huis verdelen

Bij aankoop van onroerend goed (woningen, appartementen en ander onroerend goed) heeft de wetgever het belangrijk gevonden dat dit goed geregeld is, en het daarom in handen van de notaris gelegd. Immers, als een overdracht niet rechtsgeldig is vallen ook alle transacties daarna om als dominostenen. Dit geldt dus ook voor verdeling. Daarom is voor verdeling van een woning een notariële akte nodig.

U kunt op verschillende manieren samen eigenaren zijn geworden van een huis. Zo kunt u getrouwd of als partners geregistreerd zijn geweest in gemeenschap van goederen, waardoor de woning gezamenlijk eigendom is, ook al staat deze bij het Kadaster slechts op één naam. Ook kunt u getrouwd of als partners geregistreerd zijn geweest buiten gemeenschap van goederen, maar de woning gezamenlijk hebben aangekocht. Verder kunnen samenwoners gezamenlijk een huis hebben. Voor al deze situaties moet een akte van verdeling worden gemaakt om de woning op één naam te krijgen.

Eigenlijk wordt niet alleen het huis verdeeld, maar ook de hypotheekschuld. Een bestaande hypotheekschuld is namelijk bijna altijd ook een gezamenlijke schuld. Als aan de hypotheek een levensverzekering, spaarrekening (banksparen) of beleggingsrekening is gekoppeld, wordt ook die verdeeld en (meestal) aan de nieuwe eigenaar toegedeeld.

De nieuwe eigenaar betaalt bij de verdeling aan de ander diens aandeel in de overwaarde. Meestal zijn beiden ieder voor de helft eigenaren en is dat aandeel dan ook de helft van de overwaarde. De betaling gaat via de notaris: net als bij verkoop van een woning is de ander er zo zeker van, dat hij of zij het bedrag ontvangt.

In beginsel bepaalt u samen de overwaarde. Als partijen het daarover niet goed eens kunnen worden, wordt vaak gebruik gemaakt van een taxatie.

Verder is het belangrijk dat de overwaarde duidelijk uit de akte van verdeling blijkt. Als namelijk de nieuwe eigenaar een lening afsluit om de ander te betalen, is de rente van die lening vanwege de zogenaamde bijleenregeling in de inkomstenbelasting alleen aftrekbaar wanneer de lening is aangegaan om aan de ander diens aandeel in de overwaarde te kunnen uitbetalen.

Voor degene die het aandeel in de overwaarde krijgt uitbetaald vormt het ontvangen bedrag een eigenwoningreserve in de inkomstenbelasting. Wordt bij aankoop van een nieuw huis met een hypotheek dat bedrag niet als eigen middelen ingebracht, dan is dat gedeelte van de hypotheekschuld niet fiscaal aftrekbaar.

Het is dus belangrijk dat u hier duidelijke afspraken over maakt.

Bij de verdeling kan sprake zijn van verschillende situaties. De meest voorkomende zijn:

• het huis heeft geen overwaarde: de nieuwe eigenaar neemt enkel de bestaande hypotheekschuld over;
• de nieuwe eigenaar neemt de bestaande hypotheekschuld over en sluit daarnaast een nieuwe (tweede) hypotheek af, meestal om de uitkoopsom van de ander te financieren;
• de nieuwe eigenaar sluit een geheel nieuwe hypotheek af om de bestaande hypotheekschuld af te lossen en de eventuele uitkoopsom voor de ander te financieren.

De kosten van de verdeling zijn mede afhankelijk van welke situatie zich voordoet. Voor een overzicht klikt u op ONZE TARIEVEN.

Als de nieuwe eigenaar de bestaande hypotheekschuld overneemt, moet de ander wel weten dat hij of zij niet meer aansprakelijk is voor die schuld. Daarvoor moet de bank de ander ontslaan uit de aansprakelijkheid voor de hypotheek. De hypotheekhouder (bank of andere geldverstrekker) zal daarom moeten beoordelen, of de nieuwe eigenaar de geldlening in zijn of haar eentje kan betalen. Alsof u een nieuwe hypotheek afsluit.

Wij zorgen er voor dat het ontslag uit de aansprakelijkheid van de ex-eigenaar juridisch goed wordt aangevraagd. Voor de beoordeling van de aanvraag zal de nieuwe eigenaar zelf de benodigde gegevens, zoals loonstroken, werkgeversverklaring en eventueel een taxatierapport, aan de bank moeten overleggen.

Met ontslag uit de aansprakelijkheid is het echter nog niet rond. Bijna altijd staat namelijk in de hypotheekakte, dat de woning onderpand is voor schulden van beide partners, zowel gezamenlijke als individuele schulden en zowel bestaande als toekomstige schulden. Het huis is dus ook onderpand voor (toekomstige) schulden van de ex-eigenaar. Dat is zoiets als een huis kopen met daarop nog de hypotheek van de vorige eigenaar!

Wij zorgen er daarom ook voor dat de hypotheekhouder toezegt, dat de woning geen onderpand meer is voor de schulden van de ex-eigenaar.

Voor het ontslag uit de aansprakelijkheid en het vrijgeven van het huis als onderpand voor schulden van de ex-eigenaar heeft de bank een ontwerp nodig van de akte van verdeling. Als alles accoord is maakt de bank daarvan onderhandse overeenkomsten op, die naar ons worden gestuurd en die bij het ondertekenen van de akte van verdeling op ons kantoor ook getekend worden. U krijgt rechtstreeks van de bank of via ons exemplaren daarvan als bewijs.

Soms moeten naast een huis ook nog andere zaken worden verdeeld, zoals inboedel. Bij een scheiding van echtgenoten of geregistreerde partners zijn hierover meestal in een convenant al afspraken gemaakt. Ook samenwoners hebben hierover vaak al afspraken. Als deze afspraken voldoende duidelijk zijn, hoeven deze niet in de akte van verdeling te worden meegenomen. Dat is ook prettiger in verband met de kosten.

Het kan zijn, dat u het over de afspraken niet goed eens kunt worden. In dat geval kan mediation behulpzaam zijn. Ons notariskantoor kan u daarbij van dienst zijn.

Verder dient u bij verdeling nog te denken aan uw pensioenen. Als u gehuwd of als partners geregistreerd bent geweest, heeft namelijk uw ex-partner aanspraak op een deel van uw ouderdomspensioen en op een deel van een eventueel door u opgebouwd nabestaandenpensioen (weduwen- of weduwnaarspensioen). Ook als samenwoners kan uw ex-partner aanspraak hebben op een deel van een eventueel nabestaandenpensioen, namelijk als u hem of haar heeft aangewezen als begunstigde voor een partnerpensioen. Ook pensioenen verdienen dus de aandacht bij uit elkaar gaan.

Voor samenwonende partners met minderjarige kinderen die daarover samen het ouderlijk gezag hebben geldt nog, dat zij een ouderschapsplan moeten opmaken.

Bij verdeling van een huis bestaat een vrijstelling voor de normale 6% overdrachtsbelasting. Deze geldt altijd als er een gemeenschap van goederen was. Meestal geldt de vrijstelling ook als er sprake is van huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden of samenwoners. De belangrijkste voorwaarde is dan wel, dat de eigendomsverhoudingen maximaal 40%-60% zijn. Bij bijvoorbeeld 30%-70% kan dus sprake zijn van (gedeeltelijke) overdrachtsbelasting.

Omdat de vrijstelling van overdrachtsbelasting samenhangt met het beëindigen van de relatie, dient niet te lang gewacht te worden met de verdeling. Te lang wachten kan de vrijstelling in gevaar brengen.

Soms is het prettiger als u elkaar niet meer hoeft te zien. Indien gewenst, kan een van u volmacht geven aan de medewerkers van ons kantoor om namens u de akten te ondertekenen. Dit geldt niet voor de nieuwe eigenaar die ook een nieuwe hypotheek afsluit: de hypotheekakte moet op grond van de wet in persoon op ons kantoor worden ondertekend.

De volgende gegevens hebben wij in ieder geval nodig om voor u een ontwerp van de akte van verdeling te maken:

• kopieën van een geldig legitimatiebewijs van ieder van u;
• uw eigendomsbewijs en de akte(n) van de bestaande hypotheek;
• informatie over wie van u de woning overneemt en wat uw afspraken zijn over de eventuele overwaarde van de woning;
• informatie of er aan de hypotheek gekoppelde levensverzekeringen, bankspaarrekeningen of beleggingsrekeningen zijn, met de waarde of afkoopwaarde daarvan;
• een kopie van uw echtscheidingsconvenant of andere ontbindingsovereenkomst (indien van toepassing);
• als u uw afspraken mede heeft gebaseerd op een taxatie van de woning, een kopie van het taxatierapport;
• per welke datum komen de lusten en lasten (waaronder de hypotheekrente) voor de nieuwe eigenaar.

Tenslotte stellen wij het zeer op prijs, als u samen kunt langskomen om de hele zaak door te spreken. Het is niet prettig als er bij een verdeling misverstanden ontstaan of zaken over het hoofd worden gezien, en wij voorkomen dat dan ook graag. Een gezamenlijke bespreking is daarvoor heel nuttig en zo krijgt u ook beiden dezelfde informatie.

Deze site is steeds onder bewerking. Dit betekent dat onderdelen regelmatig veranderen. Suggesties en/of commentaar zien wij graag tegemoet. De navigatie van de site is heel simpel. Om meteen te zien wat wij allemaal doen kunt u klikken op de knop producten inhet menu, of gebruik maken van de sitemap of de zoekfunctie.